Als u hebt deelgenomen aan bouwprojecten, bent u waarschijnlijk bekend met de term bouwfase. Misschien interesseert het u hoe het algemene idee in werkelijkheid wordt omgezet. Hoewel veel bouwprojecten verschillen in complexiteit, omvang en reikwijdte, volgen bijna alle projecten hetzelfde bouwproces. Een goed begrip hiervan kan belangrijke beslissingen over het project onderbouwen en de kans op succes vergroten.
Wat is de bouwfase?
De bouwfase is het fysieke proces van bouwen en alle andere bijbehorende activiteiten zoals landschapsarchitectuur, herinrichting, opruimen van het terrein en sloop.
De aannemer voert doorgaans de bouwwerkzaamheden uit. Het is echter niet ongebruikelijk dat een aannemer het project in kleinere fasen opsplitst om de mijlpalen te bereiken. In dat geval besteedt de aannemer de afzonderlijke fasen aan onderaannemers en leveranciers aan.
De bouwfase is de ruggengraat van de industrie, maar contracten moeten worden gegund via een concurrerende aanbestedingsprocedure vóór de bouw. Vanwege het concurrerende karakter van het biedingsproces is het beheersen van deze biedingen cruciaal om uw bedrijf zaken te laten doen.
De noodzakelijke aanbestedingsprocedure bestaat uit vier stappen, namelijk:
- Aanbesteding
- Inschrijving
- Selectie van offertes
- Contractvorming
Al deze stappen vinden plaats vóór de bouwfase, en wij zullen deze punten hieronder nader toelichten.
Voor de bouwfase
- De uitnodiging tot inschrijving – dit is wanneer de projecteigenaar uitnodigingen tot inschrijving verstuurt. Daarin worden de specificaties van het project, de projectvereisten, het type contract en de leveringsmethode vermeld.
- Inschrijving – in dit stadium dient de aannemer alle relevante bedrijfsinformatie in, waaronder managementplannen, eerdere projecten en zijn staat van dienst wat betreft de tijdige voltooiing van het project. Het bevat ook kostenramingen op basis van de bill of quantities.
In dit stadium wordt de winnende offerte geselecteerd. Bij de meeste overheidsprojecten is dat die met de laagste prijs. Bij particuliere projecten kunnen de eigenaars echter hogere offertes kiezen. - Contractvorming – nadat de eigenaar het winnende bod heeft geselecteerd, moet een contract worden opgesteld en ondertekend. Dit is een uitstekende gelegenheid om te onderhandelen over de contractprijs en de voorwaarden van de overeenkomst als uw bedrijf het bod wint.
Na de gunning van de opdracht begint het bouwproces. Het proces is volgens het bouwmanagement in wezen verdeeld in vier fasen. Deze zijn:
- Planning
- Pre-constructiefase
- Bouwfase
- Fase na de bouw
De juiste uitvoering van deze progressieve fasen van de bouwplanning is het fundament dat het succes van een project garandeert.
Planningsfase
De planningsfase is de eerste fase van elk belangrijk project. Hier bespreken de eigenaar, de architect en de bouwmanager het project. Zij evalueren de haalbaarheid van het project, aangezien elk project zijn eigen unieke reeks variabelen heeft. De planningsfase vertegenwoordigt slechts een klein percentage van de totale kosten, maar heeft een enorme invloed op de bouwfase. Hier ontdekken we het belang van ramingen in de bouw. Een slechte planning zal leiden tot de verkeerde aanwending van middelen in de bouwfase, waar meer dan 90% van de aansprakelijkheid en de kosten liggen.
Pre-constructiefase
- Optoppen met steelframing: de oplossing voor de woningnood
- De bouwfase: wat gebeurt er?
- Prefab woningen met staalframe
- Prefab vakantiechalet: kiezen voor stalen frame of hout?
- Hoe staalskeletbouw de veiligheid van uw bouwwerk waarborgt
Tijdens de pre-constructiefase beginnen de architect en de ingenieurs met de bouwdocumenten en het bestek die zullen worden ingediend bij de bevoegde autoriteiten voor de afgifte van bouwvergunningen. De architect verstrekt de tekeningen aan de aannemer om precies vast te stellen wat er wordt gebouwd. Het is cruciaal om de aannemer in dit stadium in te schakelen voor pre-constructiediensten, zodat hij zijn expertise op het gebied van de bouwbaarheid kan inbrengen in het evoluerende ontwerp. De aannemer geeft ook input over de kosten voor de bouw, die moeten worden opgenomen in het totale bouwbudget. Deze aanpak is essentieel voor het beheer van het budget, aangezien er minder mogelijkheden voor budgetverhogingen zullen zijn.
Activiteiten tijdens de bouwfase
De bouwfase is de spil van het project. Het is de fase waarin de planning van start gaat. In deze fase wordt het hele professionele team van architecten, adviseurs en ingenieurs ingeschakeld. Het ervaren team moet kwaliteitscontroles uitvoeren, de technische documenten controleren en goedkeuren en ervoor zorgen dat de aannemer het project over het algemeen oplevert zoals het is ontworpen.
Het is hier dat de aannemer het werk in kleinere fasen verdeelt en in veel gevallen de kleinere fasen aanbesteedt aan onderaannemers. De hoofdaannemer blijft echter altijd verantwoordelijk voor het totale project.
Tijdens deze fase zijn er zeer veel belangrijke zaken waarmee rekening moet worden gehouden. Enkele daarvan zijn
- Ervoor zorgen dat de aannemer zijn plicht en kwaliteitseisen kent.
- De garantie van de aannemer dat hij eventuele problemen in de geïnspecteerde bouwwerken zal corrigeren.
- Bepaling van de eventuele aansprakelijkheidstermijn voor gebreken.
- Nagaan of er contractuele verschillen zijn tussen de verschillende beschreven werken. Zijn er bijvoorbeeld contractuele verschillen met betrekking tot de aspecten civiele werken en bouwkundige werken?
- Welke procedures moeten worden gevolgd in geval van een geschil?
- De waarschijnlijkheid van een tijdige voltooiing van het project
De activiteiten tijdens deze fase zijn vrij talrijk. Het is essentieel om scherp te zijn op de volgorde, de doorlooptijden en eventuele wettelijke of tijdgevoelige nalevingskwesties. Afgezien van de detailkwesties betreffende de bouw, zijn er nog andere essentiële onderdelen van deze fase waarmee u rekening moet houden.
Fase na de bouw
De post-constructiefase is de fase waarin de fysieke bouw plaatsvindt, maar nog niet is overgedragen aan de eigenaar. Het omvat activiteiten zoals demobilisatie, een punch list en het afsluiten van documenten.
Slotopmerkingen
De besproken fasen geven een idee van de logische uitbreiding van de processen van een bouwproject. Zoals besproken zijn de meeste bouwprojecten lineair, en de voortgang van concept tot afgewerkt project veronderstelt een lineaire manier.
Bouwprojecten zijn complex en kunnen een hoofdpijn zijn voor iemand die er niet mee vertrouwd is. Het volgen van de juiste stappen in de bouw spelen een essentiële rol in het begeleiden van het proces van concept tot voltooiing van een project.